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최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 틈새 수익형 부동산 상품으로 주목받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕분이다. 이에 발맞춰 건설사들도 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 모습이다.

지식산업센터는 1990년대부터 구로·가산디지털단지, 성수동 등에 들어서기 시작한 아파트형 공장이 전신이다. 벤처기업 붐과 함께 급물살을 탔지만 ‘공장’이라는 명칭 탓에 부정적인 시선이 없지 않았다. 2010년 이후 보다 고급스러운 지식산업센터라는 명칭으로 바뀌면서 대기업과 관련 계열사, 협력업체 등이 대거 입주하기 시작했고 공급도 증가했다.

한국산업단지공단 등에 따르면 2014년 32건 수준이던 지식산업센터 인허가 건수는 2015년 72건, 2016년 105건, 지난해 108건으로 증가했다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “지식산업센터는 아파트에 비해 공사 기간이 짧아 비용이 적게 들고 최근 지식산업센터 대부분이 분양을 성공적으로 마쳐서 건설사들이 앞다퉈 사업에 참여하는 추세”라고 설명했다.

실제로 SK건설이 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근에 분양한 ‘가산 SK V1센터’는 분양 시작 후 1개월 만에 100% 계약에 성공했다. 인근에 들어서는 ‘가산W센터’도 6개월 만에 분양을 마쳤다. 에이엠플러스자산개발이 시행을 맡아 서울 뚝섬역 인근에 분양한 ‘서울숲AK밸리’도 계약 한 달 만에 완판됐다. 통상 지식산업센터가 분양을 마치는 데 1년 이상 걸리던 것과 상반된 분위기다.

▶지난해 지식산업센터 108곳 인허가

최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 공급이 느는 추세다. 부동산 업계에 따르면 5월 중에만 수도권에서 지식산업센터 18곳이 분양 중이거나 분양될 예정이다.

서울 금천구 가산디지털단지에서는 ‘에이스가산포휴’가 분양 중이다. 연면적 약 8만7000㎡에 지하 4층~지상 20층 1개 동 규모의 지식산업센터와 지원시설로 조성된다. 지상 3~16층에 지식산업센터(총 399실)가 조성된다. 지상 1층은 근린생활시설(총 22실)이 마련되며 지상 17~20층은 기숙사(전용 23~26㎡ 총 224실)로 구성된다. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 약 500m 거리에 위치한다.

SK건설은 하남 미사강변도시에 ‘미사강변 SK V1센터’ 분양에 나섰다. 연면적 8만6779㎡에 지하 4층~지상 10층 1개 동 규모. 기숙사 365실을 포함한 지식산업센터, 근린생활시설로 구성된다. 이외에도 금강주택이 경기 동탄2신도시에 공급 중인 ‘금강펜테리움IX타워’는 역대 최대인 28만7343㎡ 규모다. 현대엔니지어링이 수원 삼성전자 인근인 경기 용인시 서천지구에서 분양할 예정인 ‘기흥테라타워’도 연면적 16만5340㎡에 달한다.

지식산업센터가 가진 장점은 많다.

첫째, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 3.3㎡당 분양가는 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴하다. 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다.

예컨대 2010년 서울 성수동에 입주한 ‘서울숲코오롱디지털타워1차’ 전용 132㎡ 사무실은 보증금 3000만원에 월세 300만원을 임대료로 받을 수 있다. 2008년 신규 분양 당시 이 사무실을 약 6억원(3.3㎡당 780만원)에 분양받았다면 보증금을 뺀 실투자금 5억7000만원을 들여 연간 6.3% 임대수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 만약 분양가의 70%를 연 대출금리 4%에 빌렸다면 실투자금 대비 임대수익률은 연 12.8%로 더욱 높아진다.

둘째, 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 지식산업센터 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다. 최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했다. 그러나 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다.

지식산업센터 투자를 마음먹었다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리하다. 지식산업센터에 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다. 이미 준공된 지식산업센터라면 수익률을 대략이나마 예상할 수 있지만 신규 분양이라면 정확한 판단이 어려울 수 있다. 전용률 대비 임대료 시세, 관리비, 주차 대수, 각종 편의시설이 적절한지 입주 업체 입장에서 분석하는 것이 좋다.

신규 분양가격이 다소 오름세인 점도 고려해야 한다. 최근에는 공급 물량이 늘자 건설사들이 고급 부대시설로 차별화를 시도하면서 분양가 상승 여력이 더 높아졌다. 부동산114의 ‘2018년 1분기 상업용 부동산 리포트’에 따르면 가산·구로·강서·성동 등 서울 주요 권역 지식산업센터의 평균 매매가는 3.3㎡당 790만원으로 1년 전(724만원)보다 9.1% 올랐다.

김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 “지식산업센터 매매가격이 올랐지만 일부 지역은 신규 입주 임대 물량이 늘어나며 임대료가 하락하는 추세”라고 분석했다. 뒤늦게 임대를 시작한 투자자 가운데는 연 5~6%대 수익률을 내기도 버거운 곳이 속속 등장하는 배경이다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1959호 (2018.05.23~05.29일자) 기사입니다]
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매경이코노미 2018.05.29